LEI N° 4.591 DE 16 DE DEZEMBRO DE 1.964 (LEI CONDOMINIAL)

Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

O Presidente da República,

Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:

TÍTULO 1

DO CONDOMÍNIO

CAPÍTULO 1

DO CONDOMÍNIO

Art. 1° - As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações desta lei.

§ 1º - Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.

§ 2º - A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.

Art. 2º - Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada com objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§ 1º - O direito à guarda de veículos na garagem ou locais a isso destinados nas edificações ou conjunto de edificações, será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva da restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculado à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica do terreno.

§ 2º - O Direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condomínio, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência q pessoas estranhas ao condomínio.

§ 3º - No edifício-garagem , às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.

Art. 3º - O terreno em que se levantam edificação ou conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão suscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condôminos.

Art. 4º - A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes á sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela, independerão do consentimento dos condomínios.

Parágrafo único – A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

Art. 5º - O condomínio por meação de parede. Soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.

Art. 6º - Sem prejuízo no disposto nesta lei, regular-se pelas disposições de direito comum o condomínio por cota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.

Art.7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no registro de imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Art. 8º - Quando em terreno onde não houver identificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele deseja erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

• em relação ás unidades autônomas que se constituírem em casa térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupado pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente ás unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns que corresponderá a cada uma das unidades;
• serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
• serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias ou para as unidades entre si.

CAPÍTULO II

DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Art. 9º - Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaboração, por escrito, a convenção de condomínio e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1 º - Far-se-á o registro da convenção no registro de imóveis, bem como a averbação de suas eventuais alterações.

§ 2º - Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupantes, a convenção

que reuna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõe o condomínio.

§ 3º - Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter:

• a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações de diferentes áreas;
• o destino das diferentes partes;
• o modo de usar as coisas e serviços comuns;
• encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinários;
• o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo;
• as atribuições do síndico, além das legais;
• a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
• o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos ;
• o quorum para os diversos tipos de votações;
• a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
• a forma e o quorum para as alterações de convenção;
• a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.

§ 4º - No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção do condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possa desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.

Art. 10º - É defeso a qualquer condômino:

1. alterar a forma externa da fachada;
2. decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
3. destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
4. embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º - O proprietário ou titular de direito á aquisição da unidade poderá fazer obra que modifique sua fachada se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Art. 11º - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

CAPITULO III

DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO

Art. 12 – Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previsto na convenção, a quota-parte que lhe couber no rateio;

§ 1º - Salvo disposição em contrário na convenção a cota- parte que lhe couber no rateio;

§ 1 º - Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.

§ 2º - Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover por via executiva, a cobrança judicial das contas atrasadas.

§ 3º - O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a seis meses.

§ 4º - As obras que interessarem á estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.

§ 5º - A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

CAPÍTULO IV

DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIAS

Art. 13 – Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações , neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único – O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data de concessão do habite-se sob pena de ficar o condomínio sujeito á multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial cobrável executivamente pela municipalidade.

Art. 14 – Na ocorrência de Sinistro total, ou que destrua mais de dois Terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.

§ 1 º - Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada,, decidirá pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo de receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.

§ 2º - Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino a mesma forma externa e a mesma disposição interna.

§ 3º - Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não será obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.

Art. 15 – Na hipótese de que trata o § 3º, do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.

§ 1º - Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, á disposição do juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.

§ 2 º - Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação á maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o oficial do registro de imóveis, neste casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.

§ 3º - Feito o depósito, será expedido o mandato de citação, com o prazo de dez dias para a contestação.

§ 4º - Se não contestado, o juiz imediatamente, julgará o pedido.

§ 5 º - Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.

§ 6º - Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação, feita na vistoria, o condomínio, em execução, restituirá á minoria a respectiva diferença

§ 7º - Transitada em julgado a sentença, servirá ela de titulo definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no registro de imóveis .

§ 8º - A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários á adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.

Art.16 – Em caso de sinistro que destrua menos de 2/3 do total da edificação, o síndico promoverá o recebimento de seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.

Art. 17 – Os condôminos que representem, pelo menos, 2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou ainda no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.

§ 1 º - A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial aplicando-se o processo previsto no art. 15

§ 2 º - Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação á minoria na forma estabelecida no art. 15 e seus parágrafos, desta lei.

§ 3 º - De decidida por maioria a lienação do prédio, o valor atribuído á cota dos condôminos vendidos será correspondente ao preço efetivo e no mínimo, á avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com mesma área útil de construção.

Art. 18 – A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno.

CAPÍTULO V

UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES

Art. 19 – Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraços ao bom uso das mesmas partes por todos

Art. 20 – Aplicam-se ao ocupaste do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referente ao uso , fruição e destino da unidade.

Art. 21 – A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que , no caso, couber.

Parágrafo único – Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em beneficio do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.

CAPÍTULO VI

DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 22 – Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º - Compete ao Síndico:

• representar, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção;
• exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;
• praticar os atos que lhe atribuírem a lei, a convenção e o regimento interno;
• impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno;
• cumpri e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
• prestar contas á assembléia dos condôminos;
• manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda documentação ao condomínio.

§ 2º - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança de síndico, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.

§ 3º - A convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia convocada pelo interessado.

§ 4º - Ao síndico, que poderá ser pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a convenção dispuser diferente.

§ 5º - O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições prevista na convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos presentes, em assembléia especialmente convocada.

§ 6º - A eleição poderá prever a eleição de subsíndicos, definido-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Art. 23 – Será eleito na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos , com mandatos que não poderão

Exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único - Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.

CAPÍTULO VII

DA ASSEMBLÉIA GERAL

Art. 24 – Haverá anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual lhe compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para a despesas do condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º - As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos.

§ 2º - O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária , o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma eu a convenção previr .

§ 3º - Nas assembléia gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção.

§ 4º - Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.

Art. 25 – Ressalvado o disposto no §3º, do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Art. 26 – vetado

Art. 27 – Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após ao pedido de convocação o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.

TÍTULO II

DAS INCORPORAÇÕES

CAPITULO 1 – DISPOSIÇÕES GERAIS

ART. 28 – As incorporações imobiliárias em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente lei.

Parágrafo único – Para efeito desta lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de realizar construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações composta de unidades autônomas.

Art. 29 – Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisso ou efetive a venda de frações ideais a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime Condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Parágrafo único – Presume-se a vinculação entre a alienação das frações ideais do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30 – Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direito aquisitivo que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Art.31 – A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

1. o proprietário do terreno, o promitente comprador, cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea "a" do art. 32;
2. o construtor (Decretos nºs.23.569, de 11/12/33, e 3,995 de 31/12/41, e Decreto-lei n.º 8,620 de 10/01/45) ou corretor de imóveis (Lei n.º 4,116 de 27/08/62).

§ 1º - No caso de alínea "b" o incorporador será investido, pelo proprietário do terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou promitente cessionário deste ou promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta lei e se transcreva o disposto no § 4º ,do arti.35 para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais do terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

§ 2º - Nenhuma incorporação poderá se proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.

§ 3º - Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a períodos de carência, referido no art. 34.

CAPÍTULO II

DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO INCORPORADOR

Art. 32 – O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos.

• título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
• certidão negativa de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienante do terreno e ao incorporador;
• histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os último 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
• projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
• cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, indicando, para cada tipo de unidade, a respetiva metragem de área construída;
• certidão negativa de débito para com a previdência social quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
• memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo o modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta lei;
• avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
• discriminação das frações ideais do terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
• minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
• declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso I do art. 39;
• certidão de instrumento público de mandato referido no § 1º do art. 31
• declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art.34);
• atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco anos.;
• declaração acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados á guarda dos mesmos;

§ 1º - A documentação referida neste artigo, após o exame do oficial de registro de imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

§ 2º - Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas, serão também averbáveis à margem do registro de que trata este artigo.

§ 3º - O número de registro referido no §1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados".

§ 4º - O registro de imóveis dará certidão ou fornecerá , a quem o solicitar, cópia fotostática, heliografica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.

§ 5º - A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

§ 6º - Os oficiais de registro de imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeita as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o oficial levantar a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.

§ 7º - O oficial de registro de imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão sem o arquivamento de todos os documentos exigidos

§ 8º - O oficial de registro de imóveis que não observar os prazos previsto no § 6 ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata este artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos.

§ 9º - O oficial de registro de imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas "e", "g", "h", "I" e "p" deste artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra.

§ 10º- As plantas do projeto aprovado (alínea "d" deste artigo) poderão ser apresentadas em cópia de licença de construção.

§ 11º- Até 30 de junho de 1996, se, dentro de 15 dias da entrega ao cartório do registro de imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo oficial de títulos e documentos, não tiver o cartório de imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas no 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o exercício provisório.

§ 12 - O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do registro de títulos e documentos referente à remessa dos documentos ao cartório de imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo cartório, bem como de completar o registro definitivo.

Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 1220 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo.

Art. 34. O incorporador poderá fixar para efetivação da incorporação, prazo de carência dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

§ 1º - A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea "n", do art. 32, onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.

§ 2º - Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo de validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.

§ 3º- Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.

§ 4º - A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao registro de imóveis, e comunicada por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

§ 5º - Será averbada no registro de incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior, arquivando-se em cartório o respectivo documento.

§ 6º - O prazo de carência é improrrogável.

Art.35. O incorporador terá o prazo máximo de 60(sessenta) dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do Condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea i do art. 32.

§ 1º - No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.

§ 2º- Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não-concretização do empreendimento.

§ 3º - Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato, de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos 5 (cinco) dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput deste artigo.

§ 4º - Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

§ 5º - Na Hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% ( cinqüenta por cento) sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.

§ 6º - Ressalvado o disposto no art. 43, do contrato de construção deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.

Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, os termos do art. 34, se o incorporador, até 30 (trinta) dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustando o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% (seis por cento) ao ano, sobre o total corrigido.

Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra as alienantes houver qualquer ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.

Art. 38. Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se que título se deve esta ocupação e quais as condições de desocupação.

Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

1. a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
2. a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.

Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.

§ 1º - Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente.

§ 2º - No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.

§ 3º - Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobra a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata 0 § 2º.

§ 4º - no caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.

Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte do pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.

§ 1º - Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.

§ 2º - Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda que totalmente paga.

Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

1. informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis meses, o estado da obra;
2. responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir e edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;
3. em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;
4. é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
5. não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas;
6. se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada paralisar as obras por mais de 30 (trinta) dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 (dias) as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas , facultando-se aos interessados prosseguir na obra (Vetado).

Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer (Vetado) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

§ 1º - Se o incorporador não requerer a averbação (Vetado) construtor requerê-la-á (Vetado) sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.

§ 2º - Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o Imposto do Selo devido, mediante apresentação dos contratos preliminares, até 10 (dez) dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for denunciada a incorporação.

Ar. 46. Quando o pagamento do Imposto sobre Lucro Imobiliário e respectivos acréscimos e adicionais for de responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente reter o pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o vendedor não apresente a quitação até 10 (dez) dias antes do vencimento das prestações cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data-limite.

Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, esse ficará responsável, para todos os efeitos, perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal (vetado).

Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do Imposto sobre Lucro Imobiliário, acréscimos e adicionais devidos pelo alienante é transferida ao adquirente, dever-se-á explicitar o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na data da escritura.

§ 1º - Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável perante o Fisco.

§ 2º - Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente, e, se for o caso, em nome deste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei nº 4.357, de 16 de julho de 1964.

§ 3º - Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento do Imposto sobre Lucro Imobiliário, seus acréscimos e adicionais.

CAPÍTULO III

DA CONSTRUÇÃO DE EDIFICAÇÕES EM CONDOMÍNIO

Seção I

Da Construção em Geral

Art. 48. - A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei, poderá ser contratada sob o regime da empreitada ou de administração, conforme adiante definidos, e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (Vetado), ou ser contratada diretamente ente os adquirentes e o construtor.

§ 1º - o projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato.

§ 2º - Do contrato deverá constar o prazo da entrega da obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presente, serão válidas e obrigatórias para todos eles, salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

§ 1º - As assembléias serão convocadas, pelo menos, por um terço dos votos dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.

§ 2º - A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias para a primeira convocação, e mais 3 (três) dias para a Segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.

§ 3º - A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, em Segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso, do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e, pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.

§ 4º - Na assembléia os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.

Art.50. Será designada ao contrato de construção, ou eleita em assembléia especial, devidamente convocada antes do início da obra, uma Comissão de Representantes, composta de três membros pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento da obra.

§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituíção se comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou, se for ocaso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.

§ 2º - A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer decisão da Comissão, ressalvados os direitos de terceiros quando aos efeitos já produzidos.

§ 3º - Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatório, salvo se este não o aceitar.

§ 4º - Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades for igual ou inferior a três, a totalidade deles exercerá, em conjunto, as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.

Art.51. Nos contratos de construção, seja qual for seu regime, deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações se serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.

Parágrafo único. Quando o serviço público for explorado mediante concessão, os contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às concessionárias, no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.

Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção, exercendo o construtor e o condomínio, até então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo incorporador.

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos, com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de 21 de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 (cento e vinte) dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:

1. critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção para uso dos sindicatos, na forma doa art. 54;
2. critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins do disposto no art. 59;
3. critérios e normas para avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h, do artigo. 32;
4. modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32;
5. critério par entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.

§ 1º- O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:

a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis, etc.);

b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto;

c) as áreas de construção.

§ 2º - Para custear o serviço a ser feito pela ABNT, definido neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de dez milhões de cruzeiros, em favor do Banco Nacional da Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar a importância à ABNT, se necessário.

§ 3º - No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se-á a atualização periódica das normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.

Art. 54. Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I do artigo anterior.

§ 1º - O sindicado estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.

§ 2º - Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por outros sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua.

§ 3º - Os orçamentos as estimativas baseadas nos custos unitários a que se refere este artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.

Seção II

Da construção por Empreitada

Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.

§ 1º - Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas.

§ 2º - Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustável na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.

§ 3º - Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao projeto e às especificações exercendo as demais obrigações à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.

§ 4º - Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.

§ 5º - No contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acordo coma as normas do inciso III do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado for inferior ao mesmo.

§ 6º - Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.

Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.

§ 1º - As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

§ 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.

Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber, o disposto nos itens II, III, IV (Vetado) e VI do art. 43.

Seção III

Da construção por Administração

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as disposições:

I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;

II - Todas as contribuições dos condôminos, para qualquer fim relacionado com a construção, serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.

Art. 59. No regime de construção por administração será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II do art. 53, e a data em que se iniciará efetivamente a obra.

§ 1º Nos contratos lavrados até o término das funções, este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º do art. 54.

§ 2º - Nos contratos celebrados após o término das funções, este montante não poderá ser inferior ao da última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.

§ 3º - Às transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.

Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra, sejam alteráveis os esquemas de contribuíções quando ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.

Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o novo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 (quarenta e cinco) dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.

Art. 61. A comissão de representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:

examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;

fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;

contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor;

fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;

exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção, e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.

Art. 62. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante dor orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos arts. 59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.

§ 1º - As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

§ 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.

CAPÍTULO IV

DAS INFRAÇÕES

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de três prestações do preço da construção, depois de prévia notificação com o prazo de 10 (dez) dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º - Se o débito não for liquidado no prazo de 10 (dez) dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou de cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

§ 2º - Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte, será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta Segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total (Vetado).

§ 3º - No prazo de 24 (vinte e quatro) horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de assembléia geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º - Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorários de advogado e anúncios, e mais 5% (cinco por cento) a título de comissão e 10% (dez por cento) de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

§ 5º - Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do Imposto do Selo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção receber citação, propor e variar de ações; e também dos poderes adjuditia, a serem substabelecidos a advogado legalmente habilitado.

§ 6º - A morte, falência ou concordata do condômino ou sua dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.

§ 7º - Os eventuais débitos, fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes, dando ciência do fato à entidade credora.

§ 8º - Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.

§ 9º - O contrato poderá dispor que o valor das prestações, pagas com atraso, seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.

§ 10 - O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.

Art. 64. - Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicidade sem os requisitos exigidos pelo § 3 do art. 32 e pelos arts. 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-á multa em importância correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.

Art. 65. - É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

Pena - reclusão de 1 (um) a 4 (quatro) anos e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo legal vigente no País.

§ 1º - Incorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem, como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizeram afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;

II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiro, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.

§ 2º - O julgamento destes crimes será de competência de juízo singular, aplicando-se os arts.5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

§ 3º - Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do indiciado dependerá sempre de mandado do juízo referido no § 2º.

Art.66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma doa art. 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:

I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;

II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os art. 37 e 38, desta Lei;

III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do art. 35 e ressalvada a hipótese de seus §§ 2º e 3º, de promover à celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do Condomínio;

IV - (Vetado);

V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do art. 55 desta Lei;

VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 (trinta) dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.

Pena - multa de 5 (cinco) a 20 (vinte) vezes o maior salário mínimo legal vigente no País.

Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.

CAPITULO V

DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 67. Os contratos poderão consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas.

§ 1º - As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar expressamente nos respectivos contratos.

§ 2º - Os contratos, no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes contratantes adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas, termos e condições contratuais a que se adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas, termos e condições contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum, no respectivo cartório ou ofício, mencionado, inclusive, o número do livro e das folhas do competente registro.

§ 3º - Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será obrigatoriamente, entregue cópias, impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato- padrão contendo as cláusulas, termos e condições referidas no § 1º deste artigo.

§ 4º - Os Cartórios de Registros de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo anterior.

Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 (noventa) dias, regulamento sobre o registro no Registro de Imóveis (Vetado).

Art. 70. A presente Lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogado o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposição contrário.

Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e 76º da República.

H. CASTELLO BRANCO

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